Seit dem 29. Juli 2026 gilt in Deutschland ein neues Regelwerk für die energetische Modernisierung von Gebäuden: das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab, das in der öffentlichen Debatte meist als „Heizungsgesetz“ bezeichnet wurde. Für Eigentümer in Berlin, Potsdam und dem Berliner Umland ist das mehr als eine Namensänderung. Die Reform verändert, welche Heizung eingebaut werden darf, wie hoch die staatliche Förderung ausfällt und welche Pflichten bei Kauf und Sanierung eines Bestandsgebäudes bestehen. Wer in den kommenden Monaten eine Sanierung plant, sollte die neuen Regeln kennen, bevor Verträge geschlossen und Fördermittel beantragt werden.

Bei SpreeBau Pro begleiten wir als Generalunternehmer täglich Sanierungsprojekte im Berliner Altbau und in Bestandsimmobilien. In diesem Beitrag ordnen wir die wichtigsten Änderungen praxisnah ein – ohne juristisches Kleingedrucktes, aber mit Blick auf das, was für Ihr Bauvorhaben wirklich zählt.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz trägt den vollständigen Namen „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“. Es ist keine völlig neue Rechtsgrundlage, sondern eine umfassende Überarbeitung des bestehenden Gebäudeenergiegesetzes. Der Gesetzestext wurde neu geordnet, zentrale Vorgaben wurden gestrichen oder verändert, und die staatliche Förderlandschaft wurde parallel angepasst.

Der Bundestag beschloss die Novelle im Juli 2026, nach Zustimmung des Bundesrates trat der erste Teil der Regelungen am 29. Juli 2026 in Kraft. Weitere Bestandteile des Gesetzes greifen erst später – einige Vorschriften für Nichtwohngebäude etwa zum 1. Januar 2027, Regelungen zu Nullemissionsgebäuden für Neubauten ab 2030. Für private Eigentümer sind vor allem die sofort geltenden Änderungen relevant.

Die wichtigste Änderung: Die 65-Prozent-Regel entfällt

Das Herzstück des alten Heizungsgesetzes war die Vorgabe, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden musste. Genau diese pauschale Pflicht ist mit dem GModG weggefallen.

Für Eigentümer bedeutet das mehr Entscheidungsfreiheit: Beim Heizungstausch sind künftig wieder verschiedene Systeme zulässig, darunter Wärmepumpen, Biomasse-, Pellet- und Hybridheizungen, Fernwärme – und grundsätzlich auch neue Gas- und Ölheizungen. Der Gesetzgeber setzt damit stärker auf Technologieoffenheit und überlässt die Wahl des Heizsystems wieder den Eigentümern.

Wichtig ist dabei jedoch der Blick nach vorn. Wer sich heute für eine fossile Heizung entscheidet, sollte zwei Faktoren einkalkulieren:

• Die Bio-Treppe: Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gilt ab 2029 ein schrittweise steigender Pflichtanteil an CO₂-neutralen Brennstoffen. Fossiles Heizen wird dadurch langfristig teurer und aufwendiger.
• Die CO₂-Bepreisung: Der CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe steigt in den kommenden Jahren voraussichtlich deutlich an. Was bei der Anschaffung günstig wirkt, kann über die Betriebsjahre erheblich teurer werden.

Unsere Empfehlung aus der Praxis: Die Entscheidung für ein Heizsystem sollte nie allein an den Anschaffungskosten hängen, sondern immer die Betriebskosten über 15 bis 20 Jahre mitdenken. Gerade bei einer ohnehin geplanten Sanierung lohnt sich die genaue Rechnung.

Diese Pflichten bleiben bestehen

Ein verbreitetes Missverständnis: Mit dem GModG seien alle Sanierungspflichten gefallen. Das stimmt nicht. Mehrere zentrale Vorgaben bleiben inhaltlich erhalten – sie stehen im neu geordneten Gesetz teils nur an anderer Stelle.

Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel:

Wer ein selbst genutztes Wohnhaus mit bis zu zwei Wohnungen kauft, erbt oder geschenkt bekommt, muss weiterhin innerhalb von zwei Jahren bestimmte Maßnahmen umsetzen. Dazu gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs sowie die Isolierung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Diese Pflichten sind gerade beim Kauf eines Berliner Altbaus relevant.

Austauschpflicht für alte Heizkessel:

Standard-Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe müssen in der Regel nach 30 Betriebsjahren ersetzt werden. Ausgenommen bleiben Brennwert- und Niedertemperaturkessel sowie bestimmte Eigentümerkonstellationen. Weggefallen ist allerdings die früher damit verknüpfte Pflicht, alte Konstanttemperatur-Kessel innerhalb der Zwei-Jahres-Frist nach einem Eigentümerwechsel auszutauschen.

Energetische Mindeststandards:

Für Dämmungen, Fenster, Dächer und Kellerdecken gelten weiterhin definierte technische Anforderungen – insbesondere dann, wenn Sie für die Maßnahme Fördermittel in Anspruch nehmen möchten.

Was sich bei der Förderung ändert: die neue BEG 2026

Parallel zum GModG wurde die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) reformiert. Die neuen Förderbedingungen gelten seit dem 21. Juli 2026. Die Grundstruktur bleibt erhalten, einige Konditionen haben sich jedoch spürbar verändert:

• Grundförderung: Die Heizungsförderung im Wohngebäude beträgt weiterhin 30 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten.
• Förderhöchstbetrag: Für die erste Wohneinheit liegt die förderfähige Obergrenze nun bei 28.000 Euro (zuvor 30.000 Euro). Für die zweite bis sechste Wohneinheit gelten jeweils 15.000 Euro, für jede weitere 8.000 Euro.
• Absenkung ab 2027: Ab dem 1. Februar 2027 sinkt der Förderhöchstbetrag für die erste Wohneinheit halbjährlich um 750 Euro. Bis 2030 reduziert sich der Höchstbetrag schrittweise weiter.
• Einkommensabhängigkeit: Die Förderung wird stärker nach Einkommen gestaffelt. Haushalte mit geringerem Einkommen können höhere Zuschüsse erhalten, Haushalte mit höherem Einkommen weniger.
• Familienzuschlag: Für Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind im Haushalt wird das maßgebliche Haushaltseinkommen einmalig um 10.000 Euro reduziert. Das kann zu einem höheren Einkommensbonus führen.

Durch die Kombination einzelner Förderkomponenten sind weiterhin hohe Förderquoten möglich. Entscheidend ist die richtige Reihenfolge: Der Förderantrag muss in der Regel vor Vertragsabschluss und Beginn der Maßnahme gestellt werden. Wer zuerst beauftragt und später den Antrag nachreicht, riskiert den Förderanspruch.

Was bedeutet das GModG konkret für Ihre Sanierung in Berlin?

Für die meisten Eigentümer entsteht durch das neue Gesetz kein akuter Handlungszwang. Bestehende, funktionierende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden – es gibt keine generelle Austauschpflicht für intakte Anlagen. Wer jedoch ohnehin saniert, kauft oder umbaut, sollte die neue Rechtslage frühzeitig einplanen. Drei Situationen sind besonders relevant:

1. Sie kaufen einen Altbau oder erben eine Immobilie. Prüfen Sie die Nachrüstpflichten zur Dämmung und Leitungsisolierung, die innerhalb von zwei Jahren greifen. Diese Kosten sollten bereits in der Kaufkalkulation berücksichtigt werden.

2. Sie planen eine Kernsanierung oder umfassende Modernisierung. Hier lohnt es sich, energetische Maßnahmen, Heizungstausch und Förderung von Anfang an gemeinsam zu denken. Wenn Wände ohnehin geöffnet und Leitungen erneuert werden, lassen sich energetische Verbesserungen effizient integrieren.

3. Sie stehen vor einem Heizungstausch. Nutzen Sie die neue Wahlfreiheit, aber rechnen Sie die Optionen ehrlich durch. Eine Wärmepumpe hat höhere Anschaffungskosten, profitiert aber von Förderung und niedrigen Betriebskosten. Eine neue Gasheizung ist zunächst günstiger, unterliegt aber ab 2029 der Bio-Treppe und steigenden CO₂-Kosten.

Fazit: Mehr Freiheit, mehr Verantwortung

Das Gebäudemodernisierungsgesetz 2026 nimmt Eigentümern den unmittelbaren Zeitdruck beim Heizungstausch und schafft mehr Entscheidungsfreiheit. Gleichzeitig verlagert es Verantwortung auf die Eigentümer: Wer heute die falsche Entscheidung trifft, zahlt möglicherweise über die kommenden Jahre drauf. Die weiter geltenden Dämmpflichten, die reformierte Förderung mit sinkenden Höchstbeträgen und die steigenden CO₂-Kosten machen eine durchdachte Planung wichtiger denn je.

Für eine Sanierung bedeutet das vor allem eines: Rechtslage, Technik und Förderung gehören zusammengedacht – am besten von Beginn an und aus einer Hand. Genau hier setzen wir bei SpreeBau Pro an. Als Generalunternehmer koordinieren wir alle Gewerke, behalten die aktuellen Anforderungen im Blick und sorgen dafür, dass Ihre Modernisierung technisch, rechtlich und wirtschaftlich sauber aufgestellt ist.

Sie planen eine Sanierung oder einen Heizungstausch in Berlin, Potsdam oder dem Umland? Fordern Sie jetzt Ihr kostenloses und unverbindliches Angebot an – wir beraten Sie gerne zur passenden Umsetzung.