Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Die Grundfrage

Vor jeder Sanierung in der WEG steht die Frage: Betrifft die Maßnahme nur mein Sondereigentum oder auch das Gemeinschaftseigentum? Innerhalb der eigenen Wohnung – Bodenbeläge, nicht-tragende Wände, Bad-Ausstattung – ist vieles frei gestaltbar. Sobald aber tragende Wände, Fassade, Fenster, Leitungen im Gemeinschaftseigentum, das Dach oder die äußere Erscheinung betroffen sind, ist die Gemeinschaft im Spiel und ein Beschluss nötig.

Was hat die WEG-Reform 2020 geändert?
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat vieles vereinfacht. Bauliche Veränderungen können seither meist mit einfacher Mehrheit beschlossen werden – die frühere Hürde der Zustimmung nahezu aller Betroffenen ist gefallen. Gleichzeitig wurde die Kostenverteilung neu geregelt: Grundsätzlich zahlen die, die einer Maßnahme zugestimmt haben und sie nutzen. Für bestimmte Maßnahmen – etwa Barrierefreiheit, Lademöglichkeiten für E-Autos, Einbruchschutz und Glasfaser – besteht sogar ein Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Gestattung.

Wann brauche ich welchen Beschluss?
• Erhaltung (Instandhaltung/Instandsetzung): ordnungsgemäße Verwaltung, einfacher Mehrheitsbeschluss – etwa das Reparieren des Dachs oder der Fassade.
• Bauliche Veränderung: geht über die Erhaltung hinaus (z. B. gestalterische Modernisierung, Anbau) – einfacher Mehrheitsbeschluss, aber differenzierte Kostenverteilung.
• Privilegierte Maßnahmen: Barrierefreiheit, E-Lademöglichkeit, Einbruchschutz, Glasfaser – Anspruch auf Gestattung, Kosten trägt in der Regel der Verlangende.
• Modernisierende Instandsetzung: Erhaltung mit gleichzeitiger Verbesserung – meist einfacher Mehrheitsbeschluss.

Kostenverteilung: der häufigste Streitpunkt
Wer zahlt, ist oft die konfliktträchtigste Frage. Der Grundsatz nach der Reform: Wer einer baulichen Veränderung zustimmt, trägt die Kosten – und nur wer zahlt, darf nutzen. Beschließt die Gemeinschaft eine Maßnahme mit qualifizierter Mehrheit oder amortisiert sie sich in angemessener Zeit, können die Kosten auch auf alle umgelegt werden. Die genaue Konstellation entscheidet – deshalb gehört die Kostenverteilung ausdrücklich in den Beschluss.

So vermeiden Sie Anfechtungen
Beschlüsse können binnen Monatsfrist gerichtlich angefochten werden. Fehlerhafte Ladungen, unklare Beschlussformulierungen oder eine unfaire Kostenverteilung sind typische Angriffspunkte. Eine saubere Vorbereitung schützt: ordnungsgemäße Einladung mit Tagesordnung, konkrete Beschlussvorlage mit Leistungsbeschreibung und Kostenschätzung, eingeholte Vergleichsangebote und eine klare Regelung von Umfang, Ausführung und Kostenverteilung. Wir unterstützen Eigentümer und Verwalter mit belastbaren Angeboten und Leistungsverzeichnissen als Beschlussgrundlage.

Häufige Fragen
Kann ich in meiner Eigentumswohnung eine Wand versetzen, ohne die WEG zu fragen?
Nicht-tragende Wände innerhalb des Sondereigentums lassen sich oft ohne Beschluss verändern. Ist die Wand tragend oder werden Leitungen im Gemeinschaftseigentum berührt, ist ein Beschluss nötig – und statisch ist ohnehin eine Prüfung erforderlich.

Was passiert, wenn ich ohne Beschluss baue?
Die Gemeinschaft kann Rückbau verlangen. Neben den Rückbaukosten drohen Streit und Haftung. Vor Eingriffen ins Gemeinschaftseigentum sollte immer der Beschluss stehen.

Habe ich einen Anspruch auf eine Wallbox für mein E-Auto?
Seit der Reform besteht ein Anspruch auf Gestattung einer Lademöglichkeit. Die Gemeinschaft entscheidet über das Wie der Ausführung, die Kosten trägt in der Regel der verlangende Eigentümer.

Wir bauen. Was bleibt.